城里人下乡买地？还不行哟

城里人下乡买地？还不行哟
 
    四川新闻网-成都商报讯

　　本报昨日在成都全搜索网站（www.cdqss.com）全文公布了物权法。你有看不懂的专业术语和条文吗？本报今日特邀嘉世律师事务所邓晓刚，四川律大律师事务所王小宇、李振宇，四川海峡律师事务所王波，四方达律师事务所于全等5位律师为大家详解。你可登录成都全搜索龙门阵中的法律论坛向5名资深律师咨询。

　　中国民法学理事、四川大学法学院王建平教授今日继续为你解读物权法。

　　房产登记 收费有望更便宜

　　房产证、土地证分归房管和国土两个部门管。按四川省和成都市的规定，本市办理房地产转让登记都要缴一定的手续费。其中，住宅要按面积缴纳每平方米1.5~6元的手续费；非住宅要缴纳房产评估价或成交价0.35%~0.7%的手续费。

　　王建平：物权法规定，今后将实行统一登记制度，统一登记范围、登记机构和登记办法，市民将享受一站式办公的方便。物权法还规定，登记收费标准由国务院规定，登记机关不得按不动产面积、体积或价格比例收费，不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。总体来讲，登记收费有望更便宜。“不过，统一登记制度涉及多个行政部门的利益，要完善还有待于行政体制的进一步深化改革。”

　　一房多卖 登记谁名才归谁

　　物权法规定，对于不动产物权，法律规定应当登记的，登记后才生效。但双方签订不动产物权变动合同，则自合同成立时生效，即使没登记也不影响合同效力。

　　王建平：比如买卖房屋的协议，在没办过户登记前，房屋的产权并没转移，还是归卖方。在登记过户后，房子才正式归买方所有。但登记之前，买卖协议还是有效的，如果任何一方违约，另一方可追究其违约责任。也就是说，在一房多卖的情况下，房子登记在谁名下就是谁的，其他人只能追究卖方违约责任。

　　物权法还规定，地役权等少部分物权只要双方达成协议就生效，但在登记前还不能对抗善意第三人。

　　王建平：比如，甲方和乙方签协议约定了乙方的土地不能建高于15米的房子。合同签字后地役权就生效了。但这没有登记，其他人并不知情，后来丙方在不知情的情况下，按照正常价格从乙方手中买到了这块地。甲乙的地役权协议就管不了丙方，丙方可以修高楼大厦。“这种规定，反映了登记的法律属性－－确认所有权以及所有权的法律效力。”

　　农村土地只能集体内部流转

　　在物权法草案审议过程中，对土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开，一直是争议焦点。有人认为暂不应放开，有人认为应当放开，以缓解农民贷款难的问题。

　　为维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地，物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转期限不得超过承包期剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　王建平：目前，我国农村社会保障体系尚未完全建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押条件尚不完全成熟。土地承包经营权和宅基地使用权只能在集体内部流转。今后随着社会经济的发展，以及整个社会的文明程度的增加，可能会进一步向城里人开放。

　　本报记者  李凌鹏